本文来源：时代财经 作者：钟黛

图片来源：图虫

尽管市场信心低迷，但是浙江杭州地产富豪施中安并没有放弃将物业公司运作上市的夙愿，其控股的众安智慧生活服务有限公司（以下简称“众安智慧生活”）已四次递表、三次过会，如今再次走到冲刺上市的关键时刻。

(资料图)

近日，众安智慧生活通过港交所聆讯，并公布聆讯后资料集。此后，其还需要走完路演、招股等一系列流程，找到足额的认购者，方可于港交所挂牌上市。

当下物业股的市场信心低迷。“个人觉得，物业出清还需要时间。”一名长期关注物业股的私募投资经理对时代财经表示：“由于物企独立性风险事件频发，物业股已经被砸过很多次了。由于18亿元的关联交易遭质疑，旭辉和旭辉永升服务迄今还没有复牌。”

施中安名下的上市公司还包括主营地产开发的众安集团（00672.HK），主营商用物业开发、租赁及酒店营运的中国新城市（01321.HK）。截至2022年，众安智慧生活过半在管面积由关联方贡献。而近两年，随着众安集团新增项目的减少，众安智慧生活的增长动能或将减弱。

“未来，如关联方的物业开发业务遭受不利变化带来的重大影响，我们的业务可能受影响。例如，中国新城市于2022年及2021年均录得亏损。另一方面，众安2022年度的收入及利润均同比减少。”众安智慧生活最新披露的招股书显示。

四冲港股

“或许在不久的将来，众安旗下将会有第三家上市公司。”早在六年前，施中安便已透露出物业上市的想法。

2021年6月，众安智慧生活首次递表，但其彼时的盈利水平，未达到港交所上市新规的要求。2022年1月，其再度递表，并通过港交所聆讯，但公司并未发起招股，随后招股书失效。

2022年7月，众安智慧生活第三次递表，这也是其距离IPO最近的一次。

同年12月30日，众安智慧生活发布全球发售公告：拟发售1.27亿股股份，发售价为每股1.38港元至1.78港元，以及计算，拟募资1.75亿港元至2.26亿港元；2022年12月30日至2023年1月9日招股；预期于2023年1月16日于联交所主板挂牌上市。

这一次，众安智慧生活引入了两名基石投资者：铭泰投资以5000万港元认购发售股份，李书福及其子持有该家公司全部股权；宏扬建设认购2000万港元。若以发售价中位数计，两名基石投资者将分别认购此次发售25%及10%的股份。

但2023年1月12日，众安智慧生活突然公告称，公司将延期上市，并退回投资者的申请股款。彼时有分析称，临门一脚延迟IPO，不排除有认购募资情况不及预期的可能，亦或是企业方面出现重大事件导致无法继续。

资料显示，截至1月8日，其10家机构孖展金额为0.38亿港元，按照2.25亿募资额计算，仅录得0.168倍孖展。

就未来发展战略，众安智慧生活最新披露的招股书显示，公司拟深耕浙江省、延伸至长三角、立足全国重点城市，并择机收购其他中小型物业管理公司。近年来，物管行业集中度不断提升，唯有2022年有所下降。众安智慧生活或已错过最佳的扩张时期。

2019年底，众安智慧生活的在管建筑面积约为910万平方米，滨江服务（03316.HK）约为1440万平方米。到了2022年底，两者拉开显著差距，前者的在管面积为1300万平方米，后者则高速增长至4200万平方米。

众安智慧生活招股书援引中指院的数据称，截至2022年底，公司在管建筑面积在杭州市排名第七位；杭州市第一名的在管面积高达3.8亿平方米；在全国范围内，众安智慧生活的市场份额约为0.04%。

经营性现金流转负

众安智慧生活由施中安控股，其名下的上市公司还包括主营地产业务的众安集团，以及主营商用物业开发、租赁及酒店营运的中国新城市。

在上市前的资产腾挪中，众安智慧生活曾于2021年以1.05亿元收购中国新城市旗下浙江润州、杭州众宏及余姚众力的全部股权。资料显示，这三家公司此前囊括了中国新城市在商管领域的全部业务。收购完成后，众安智慧生活将具备“物管+商管”的双重概念。

2020年至2022年，公司的营收稳步增长，分别为2.31亿元、2.96亿元以及3.2亿元。

净利润方面，则显现波折。2018至2020年，公司的净利润复合年增长率曾高达60.3%，到2020至2022年，这一数值已经陡降至4%。2020年至2022年，公司净利润分别为4700万元、4179万元以及5094万元。

利润波动，部分源于行政开支陡增。2020年至2022年，该项指标分别为2649.8万元、5607.2万元以及4757.3万元。

关联方为其输送了不少业务。2022年，众安智慧生活自关联方处产生的收入约为1.10亿元，占总收入的比重约为34.3%。

截至2022年底，众安智慧生活拥有在管项目95个，在管建筑面积约为1280万平方米。其中，42个项目来自于关联方，约691万平方米的在管面积由关联方输送，占比约54%。

2022年，众安智慧生活的经营性现金流首度转负，净流出约330万元，主要由于贸易应收款项增加，以及其向供应商支付的公共事业预付款项增加。前一年，其经营性现金流净流入2818万元。

2022年，众安智慧生活的贸易应收款净额为8939.7万元，较2021年的5661.2万元，增长约57.9%。

“净经营现金流出可能要求我们获得额外融资，以满足经营需求与扩张计划。如果我们无法从运营中产生足够的现金流量，或者无法获得足够的外部资金，我们的流动性及财务状况以及我们的业务增长能力可能会受到重大不利影响。”众安智慧生活招股书称。

截至2022年底，众安智慧生活的现金及现金等价物为4472.4万元，较2021年减少11.0%。